離婚財產律師

　　案例一

　　董先生與妻子黃某于2003年確立了戀愛關系。因黃某是北京戶口，婚前三個月以個人名義購買了一套經濟適用房，支付了20％首付款后，向銀行辦理了按揭貸款。隨后，兩人辦理了結婚登記，婚后每月房貸均由董先生負責償還。2007年9月兩人拿到了房屋產權證。2008年5月，黃某向北京市某法院起訴離婚，并要求確認該房為自己婚前個人財產。而董先生卻認為該房雖然是在婚前購買，但卻是為結婚目的購買，自己每月還貸，房產證也系婚后取得，應屬于夫妻共同財產。

　　一審法院經審理認為，一方在婚前已通過銀行貸款的方式向房地產公司支付了全部的購房款，買賣房屋的合同義務已經履行完畢。一方在婚前就取得了房產的全部債權，婚后獲得房產的物權只是財產權利的自然轉化。雖然產權證是婚后取得，但不動產物權登記僅是一種行政管理手段行為，并不能以此作為物權取得的憑證。因此，將該房認定為黃某婚前個人財產，只將婚后還貸部分的一半也就是10萬元判決由黃某負責歸還董先生。

　　董先生不能接受這個結果，董先生向中級人民法院提出上訴，認為判決嚴重有失公平，堅持認為該套房屬于共有，退一步說就算不能認定共有，也應該按自己還款比例享受到房屋增值。當初買房時合同價是35萬，現在房價為150萬，自己只拿到區區10萬元，在如今的北京可能連一個小廚房都買不到，自己卻面臨無家可歸的境地。終審維持了一審判決。

　　案例二

　　白先生與妻子林某于2001年7月在北京登記結婚。白先生婚前以個人名義購買了北京市朝陽區某小區房屋一套，支付了40％首付款并辦理了個人房屋按揭貸款。婚后，夫妻共同居住使用該房，并以雙方收入償還房屋貸款和負擔家庭生活支出。2002年7月該房產權證下發，登記人為白先生個人。林某于2007年向法院起訴離婚，并要求分割夫妻共同財產。白先生同意離婚，但認為該房屋是其婚前個人的，與妻子并無關聯。

　　法院認為根據物權法的相關規定，不動產的物權變動應在登記時生效。就被按揭房屋而言，白先生在購買房屋時所簽房屋買賣合同僅是房屋所有權變動的原因行為，作為設立房屋買賣合同的立約人，白先生并不能當然因此享有房屋的所有權，白先生僅能享有因簽訂合同而產生的債權。由于涉案房屋是具有物權性質的財產，根據物權法的相關規定，應是在夫妻雙方婚后因登記生效而合法取得，根據我國婚姻法“夫妻在婚姻關系存續期間所得才產屬夫妻共有所有”之規定，涉案房屋依法應屬夫妻共同所有。法院將該房屋判歸林某所有，在扣除白先生的婚前個人首付后，按房屋的市場價值補償給白先生一半。法院對這兩起案情幾乎相同的案件，一個適用合同法，認為簽定合同后取得全部債權，物權為自然轉化，不動產物權登記僅為行政手段而已；另一個則適用婚姻法和物權法的規定，認定不動產物權的產生應以登記為生效要件，婚后取得的物權理應為夫妻共同財產，從而作出了兩份完全不同的判決。

　　隨著房價的步步高升，高額房價已經很少有人能一次性付清，向銀行按揭貸款買房已經成了老百姓購房的必然選擇。婚前以一方名義簽訂購房與銀行貸款合同并支付房屋首付款，婚后共同還貸并取得房產證的情況非常普遍，但該房屋到底是一方的婚前個人財產還是婚后夫妻的共同財產，離婚時房屋如何確定產權歸屬，房屋增值如何分割，由于法律沒有明確規定，而適用不同法律之間又產生沖突，以至于出現了大量上述同案不同判的案例。

　　分析

　　（一）婚前按揭房屋權屬認定以及房屋增值是否能夠分割問題的三種觀點

　　觀點一，該房是一方的個人財產，婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產的性質。離婚時尚未歸還的貸款為一方的個人債務，對夫妻共同財產還貸部分，返還一半給配偶一方。目前北京上海、深圳等地方法院正是以此觀點做出審判指導來審理案件。之所以將婚前按揭房認定為婚前個人財產，究其原因是因為當購房人與開發商簽訂了購房合同，并在銀行辦理了按揭貸款手續、銀行將貸款金額劃給開發商，具備了辦理房產證的條件，購房合同雙方都已履行完了合同義務，雙方已結束了購房合同的關系。此后，購房人償還銀行借款的行為，屬于購房人與銀行因貸款行為而產生的履行債務行為，并不影響所購房屋所有權的歸屬。房產證的取得是債權向物權轉化的一種手續而已，屬于行政管理的需要，不影響房屋物權的歸屬。

　　觀點二，該房是夫妻共同財產。夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸，且用個人財產支付首期房款，在婚姻關系存續期間用夫妻共同財產還貸，如在婚后取得房屋所有權，無論登記于一方還是雙方名下，均應當認定為夫妻共同財產，離婚時平均分割。對于一方婚前支付的首期付款，由另一方返還一半；尚欠的貸款，作為夫妻共同債務，由雙方返還。這種觀點以江蘇法院的審判意見為代表。《物權法》頒布實施以來，不動產所有權登記生效的時間被認為是物權取得的時間，并以此認定房屋所有權之歸屬。如果物權取得的憑證即房產證的時間為婚后，就應認定為夫妻共同取得了房屋的物權，為夫妻共同財產，這種情況下分割時，應考慮婚前一方作出的較大貢獻，對未取得房屋所有權的一方應給予相應的補償。

　　觀點三，將該房認定為婚前按揭方的個人財產，尚未歸還的貸款為其個人債務。針對夫妻一方在婚姻關系存續期間參與還貸的行為應按借款處理，僅返還共同還貸部分的一半，既不符合配偶一方的本意，又變相剝奪了其擁有自己房產或者投資于其他方面而獲益的權利。對按揭房屋在婚后的增值，應考慮配偶一方還貨所做的貢獻，對其作出公平合理的補償，而不僅僅是返還婚姻關系期間共同還貸的一半。這以廣東法院的觀點為代表，是上述第一二種觀點的折中。

　　（二）應從公平角度出發，明確界定婚前按揭類型房屋的權屬性質及考慮房屋增值而給予配偶一方以合理補償。

　　購買房屋的行為發生在婚前，婚前一方所訂立合同及實際付款行為應是婚后取得物權的原因行為。在我國不動產買賣合同本身兼具債權和物權合同的性質，夫或妻一方在婚前簽訂房屋買賣合同之后，盡管未登記，此時其所享有的為物權性的期待，而非單純的債權。雖然《物權法》明文規定，物權的取得為記載于不動產登記薄時產生。現實生活中，從房屋購買到實際取證需要相當長的一段時間，甚至有些房屋由于種種原因，根本就不能辦理產權登記手續。房地產管理部門發放房屋所有權證的行為，其主要目的是為了更好的保護第三人交易安全而公示管理的一種行政手段。顯然，機械地以婚后取證的時間來認定房屋的產權性質，有可能造成顯失公平的情況產生。

　　另外，從《婚姻法》想要保護的財產利益本質出發，《婚姻法》之所以要區別一方的婚前個人財產及雙方婚后的共同財產，其目的是在區分財產來源性的基礎上，公平合理地保護個人財產及共同財產的安全。婚前個人財產是通過個人努力所獲得的財產，而婚后共同財產是通過雙方婚后共同努力所得到的財產。婚姻法關于婚前個人與婚后共同財產區分的根本標準并不是在財產獲得時間上，而在于到底是誰付出了勞動取得了財產，也體現了婚姻法所保護利益的精神所在。

　　就婚前按揭房而言，一方在婚前從選擇開發商開始、到看房和簽定買賣合同籌款交首付，到與銀行簽定貸款合同每個月承擔月供，甚至到裝修，均是婚前一方支付對價，并承擔所有義務。至于婚后的還貸行為，婚前一方繼續承擔著一半的義務，婚前按揭房事實應屬于婚前一方付出勞動所獲得的個人財產。如果只是因為婚姻狀態的改變或是婚后物權憑證的取得，就將該房屋認定為共同財產，是違背婚姻法的精神，同時也不利于個人私有制財產的保護。

　　婚姻法律師說，將房屋判為一方的婚前個人財產，對另一方僅給予婚后還貸部分的一半的審判思路，認為極不可取。究其原因，因為每個社會有自己不同的觀念及屬性，如果要構建新的和諧社會、平緩社會矛盾，就必須要正視中國社會中的傳統觀念對人們現實生活的影響。結婚時一般是男方負責買房裝修，而女方的負責購買家具電器。到了離婚時，男方所購買的房屋早已是天價，而女方所購買的家具電器卻是日漸老化變得一錢不值。如果將一方婚前購買的房屋視為婚前個人財產，僅對配偶婚后參與還貸部分返還一半，將是對婦女、兒童及另一方利益的重大損害。

　　另外，根據我國今年新的房貸政策，計算每戶房屋的擁有數量不以人頭計而是以一個家庭為計算標準。如一個家庭已有一套未清償完貸款的房屋，從申請貸款的條件上來說，未購房的配偶一方將不再符合第一套房貸款的條件，而喪失應有的利益。夫妻婚后用共同財產償還一方婚前財產的剩余貸款，也將會對未購房一方的再次購房能力產生嚴重影響。離婚時，當婚前按揭房房由幾十萬飛漲到一百多萬時，卻只分給對方參與還貸的一半，將會嚴重違背法律的公平原則，出現極度不正義的情況。因此，分割時如能考慮到房屋的增值，給予對方以適當的經濟補償，以便對方有充分的信心和足夠的條件開始新生活，這將是對雙方最為公平的一種做法。