成都離婚房產(chǎn)律師：沈輝

　　在長期的司法實(shí)踐中，當(dāng)事人起訴要求離婚時(shí)，對(duì)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)范圍的界定，比較疑難復(fù)雜。正確認(rèn)定夫妻共同財(cái)產(chǎn)，有利于婚姻共同財(cái)產(chǎn)的分割和離婚糾紛的化解。否則有可能激化訴訟中雙方當(dāng)事人間的矛盾。有關(guān)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定和分割問題向來是離婚案件審理中的難點(diǎn)，我們結(jié)合人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》和上海市高院的相關(guān)問答，就離婚案件中涉及的房屋性質(zhì)的認(rèn)定問題嘗試以司法實(shí)踐中經(jīng)常遇到有關(guān)婚前（后）房產(chǎn)分割等的兩個(gè)案例說明這些問題。

　　案例一

　　王某婚前在2005年8月18日以個(gè)人名義簽約購買了清水灣公寓房一套，當(dāng)日付清首付款并辦理妥了某商業(yè)銀行貸款按揭手續(xù)。一年多后，王某和丁某于2006年10月8日在民政局進(jìn)行婚姻登記。由于房地產(chǎn)開發(fā)商的交房日期一再拖延，導(dǎo)致該公寓房在2007年1月9日才辦妥房產(chǎn)登記，權(quán)利人為王某。婚后由于感情不和，倆人都同意離婚，于是2008年7月提出分手，雙方只是對(duì)房產(chǎn)的分割上意見分歧較大。王某認(rèn)為房屋是王的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，依據(jù)是婚前購買，并且有房產(chǎn)證載明的權(quán)利人為憑；丁某認(rèn)為房屋為婚姻共同財(cái)產(chǎn)，理由是王某取得房屋權(quán)利是在辦妥結(jié)婚登記之后，是在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得，所以該房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)分割。

　　粗看看雙方觀點(diǎn)，似乎說的都有幾分道理。但細(xì)加分析，我們就可以發(fā)現(xiàn)，在2005年，王某用婚前個(gè)人積蓄+擔(dān)負(fù)銀行貸款個(gè)人債務(wù)的方式已經(jīng)付清了房屋的全部對(duì)價(jià)，購得了房屋；只是由于房屋權(quán)利登記時(shí)間落在婚后。由于這只是王某婚前個(gè)人原有財(cái)產(chǎn)價(jià)值存在形態(tài)發(fā)生了變化，其價(jià)值取得始于婚前。即是所謂“萬變不離其宗”，又不屬于《中華人民共和國婚姻法》第十七條規(guī)定“從事生產(chǎn)、經(jīng)營的收益”的夫妻共同財(cái)產(chǎn)或婚姻法司法解釋（二）中第十一條“其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)”，故我們認(rèn)為依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋為王某一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，銀行貸（欠）款屬于王某的個(gè)人債務(wù)。雙方在婚后以共同財(cái)產(chǎn)歸還銀行貸款的那部分中丁某出資的部分，應(yīng)作為王某的個(gè)人負(fù)債，由王某予以償還。

　　案例二

　　王某系A(chǔ)市甲公司職工，1998年12月，王某與A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同，購買該公司開發(fā)的建筑面積90平方米的三居室樓房一套，王某交納購房款12萬元后，開發(fā)公司將房屋交付王某使用，但未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。1999年1月，王某經(jīng)單位同事介紹，與該市乙公司的女青年張某相識(shí)并建立戀愛關(guān)系，雙方于同年5月1日登記結(jié)婚，并于2000年3月生育一女孩。2000年9月，王某所居住的房屋經(jīng)A市房產(chǎn)管理局登記，頒發(fā)了房屋所有權(quán)證書，產(chǎn)權(quán)登記在王某一人名下。2001年2月，王某因瑣事與張某發(fā)生糾紛而訴至A市人民法院，要求與張某離婚。張某同意與王某離婚，但提出雙方所居住的房屋因系婚后確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，故要求分割上述房產(chǎn)。

　　當(dāng)時(shí)針對(duì)王某所購房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，受案當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ簝?nèi)部形成兩種不同意見：第一種意見認(rèn)為，該房屋屬王某婚前出資購買，在房屋交付使用后王某即取得該房屋的所有權(quán)，故應(yīng)認(rèn)定該房屋為王某的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，張某無權(quán)要求分割。第二種意見認(rèn)為，該房屋雖為王某婚前購買，但由于房屋產(chǎn)權(quán)登記在雙方登記結(jié)婚后，故應(yīng)認(rèn)定為王某與張某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，依法予以分割。

　　我們討論后認(rèn)為，要正確界定該房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬，首先應(yīng)當(dāng)分析房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)。眾所周知，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇。所謂不動(dòng)產(chǎn)是性質(zhì)上不能移動(dòng)其位置，或非經(jīng)破壞、變更則不能移動(dòng)其位置的物。不動(dòng)產(chǎn)一般指土地及其地上定著物（主要指房屋等），不動(dòng)產(chǎn)對(duì)于當(dāng)事人具有極其重要的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。

　　我國關(guān)于基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，采用物權(quán)法定的立法模式，以登記作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)的生效要件。如《中華人民共和國物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。”第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。”我國《城市房地產(chǎn)管理法》第60條、第61條規(guī)定：房產(chǎn)權(quán)利的變動(dòng)應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝！冻鞘蟹课莓a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無效”。

　　根據(jù)上述法律規(guī)定，在我國房屋等不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移是以登記作為生效要件的，即當(dāng)事人買賣房屋必須依法登記，否則，其房屋轉(zhuǎn)讓行為不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。上述案例二中的王某婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買房屋，但因該房屋在其婚前尚未登記，故該房屋的所有權(quán)在王某結(jié)婚前并未轉(zhuǎn)移，王某只取得了該房屋的使用權(quán)。直到2000年9月，王某所居住的房屋經(jīng)A市房產(chǎn)管理局登記，頒發(fā)房屋所有權(quán)證書后，上述房屋的所有權(quán)才轉(zhuǎn)移到王某名下，但此時(shí)王某與張某已經(jīng)登記結(jié)婚，即王某房屋所有權(quán)的取得是在其登記結(jié)婚后，而不是在結(jié)婚前房屋交付使用的當(dāng)時(shí)。所以，第一種意見認(rèn)為房屋交付使用后王某即取得該房屋的所有權(quán)的說法是不正確的。第二種意見僅認(rèn)識(shí)到房屋所有權(quán)在登記后發(fā)生移轉(zhuǎn)，但又混淆了夫妻共同財(cái)產(chǎn)與夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)的界限，亦不正確。

　　關(guān)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的范圍---基于法定婚姻的結(jié)合，男女之間產(chǎn)生了特殊的人身關(guān)系—夫妻關(guān)系，由此便會(huì)形成一定范圍的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。所謂夫妻共同財(cái)產(chǎn)，是指夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的依法可歸夫妻共同共有的財(cái)產(chǎn)。夫妻共同財(cái)產(chǎn)可分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)、有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)等等。我國《婚姻法》第十七條第一款把它概括為：(一)工資、獎(jiǎng)金；(二)生產(chǎn)、經(jīng)營的收益；(三)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益；(四)繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)；(五)其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。

　　人民法院《關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋(二)》(以下稱《解釋》(二))第十一條對(duì)于“其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)”作了進(jìn)一步的闡明：(一)一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益；(二)男女雙方實(shí)際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的住房補(bǔ)貼、住房公積金；(三)男女雙方實(shí)際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的養(yǎng)老金、破產(chǎn)安置補(bǔ)償費(fèi)。另外，由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購買的房屋，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。(《解釋》(二)第十九條)

　　除上述規(guī)定的以外，夫妻共同財(cái)產(chǎn)形態(tài)還可包括：房屋、汽車、股票、債券、投資基金份額等有價(jià)證券；股權(quán)、債權(quán)、使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)性權(quán)益；夫或妻一方或雙方名下的復(fù)員費(fèi)、自主擇業(yè)費(fèi)以及一方或雙方合法所得購置的財(cái)產(chǎn)，等等。

　　由于我國實(shí)行的是法定婚后夫妻所得共有制，但夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同共有或部分各自所有、部分共同共有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，除法律有特別規(guī)定的以外，一般都視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。夫妻對(duì)婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定對(duì)雙方具有約束力。對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)難以確定的，主張權(quán)利的一方有責(zé)任舉證。當(dāng)事人舉證不足，人民法院又無法查實(shí)的，按夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理。

　　按照《中華人民共和國婚姻法》第18條的規(guī)定，下列財(cái)產(chǎn)不能視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)：(一)一方的婚前財(cái)產(chǎn)；(二)一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費(fèi)、殘疾人生活補(bǔ)助費(fèi)等費(fèi)用；(三)遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的財(cái)產(chǎn)；(四)一方專用的生活用品；(五)其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財(cái)產(chǎn)。

　　《婚姻法》第17條以列舉與概括相結(jié)合的方式，界定了我國夫妻共同財(cái)產(chǎn)的范圍。根據(jù)上述規(guī)定，夫妻一方在婚前購買，于婚后取得所有權(quán)的房屋并未規(guī)定在內(nèi)。即按照我國現(xiàn)行婚姻法，上述類型的房屋所有權(quán)仍然應(yīng)當(dāng)屬于夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，只不過該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是在婚后取得的，其所有權(quán)亦在婚后發(fā)生移轉(zhuǎn)而已。上述第二種意見只看到了房屋所有權(quán)在婚后發(fā)生移轉(zhuǎn)這一點(diǎn)，從而錯(cuò)誤地認(rèn)為上述房屋屬于王某與張某共同財(cái)產(chǎn)，此乃未能正確理解《婚姻法》第17條的精神實(shí)質(zhì)所致，所以也是錯(cuò)誤的。因此我們認(rèn)為，上述房屋應(yīng)當(dāng)屬于王某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，只不過該房屋所有權(quán)于王某結(jié)婚后發(fā)生移轉(zhuǎn)。張某要求與王某分割上述房產(chǎn)的請求，依法不應(yīng)予以支持。

　　這類離婚房屋分割也是目前房產(chǎn)糾紛中比較突出的一類法律糾紛，根據(jù)《中華人民共和國婚姻法》和最高人民法院的司法解釋以及上海市高級(jí)人民法院的問答，此類糾紛可分為兩種法律關(guān)系、三種類型：兩種法律關(guān)系即物權(quán)法律關(guān)系和（借貸按揭）債權(quán)法律關(guān)系。三種類型即：

　　一、一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買房屋并按揭貸款的,且產(chǎn)證登記在自己名下的，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，按揭的貸款為個(gè)人債務(wù)。但婚后償還貸款的部分屬于配偶方出資清償?shù)膽?yīng)當(dāng)予以返還。

　　二、雖然產(chǎn)證登記在一方名下，但配偶有證據(jù)證明婚前購房時(shí)也出資的。首先房屋的產(chǎn)權(quán)屬于產(chǎn)權(quán)登記人的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余沒有歸還的債務(wù)屬于其個(gè)人債務(wù)，但對(duì)首付款和已經(jīng)償還的貸款中屬于配偶一方出資和清償?shù)牟糠謶?yīng)當(dāng)予以返還。

　　三、雖然產(chǎn)證登記在一方名下，但配偶有證據(jù)證明婚前購房時(shí)是基于雙方均認(rèn)可所購房屋為共同所有的前提下進(jìn)行出資的。仍認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，按揭的債務(wù)為夫妻共同債務(wù)。但分割時(shí)要一并考慮，當(dāng)事人出資額的比例懸殊、未共同生活或存續(xù)期間的較短的。可以參照出資比例對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割，不應(yīng)拘泥于平分。

　　依照上述這三種歸納類型處理意見，我們認(rèn)為就可以比較公平、合法、合理地化解目前存在的大量離婚訴訟中的房產(chǎn)分割難點(diǎn)的問題。