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　　【案情】

　　原告：王某某，女，住河北區河潤里；被告：吳某某，男，住河北區中宇里；被告：張某，女，住址同吳某某；第三人：中國××銀行股份有限公司天津河北支行（重審期間追加）。王某某系吳某某之母，吳某某、張某系夫妻，王某某與張某系婆媳關系。2005年，吳某某夫婦購買天津市河北區中山路中宇里××號住房（以下簡稱中宇里房屋）時，由于資金不足，需貸款購買。但該房尚未取得產權證書，僅有購房合同不符合貸款條件。吳某某夫婦采取先向親屬借錢買房，再設法辦理公積金貸款還債的方式，將中宇里房屋買下。為償還親屬債務，吳某某夫婦與王某某商議，以張某名義假借購買王某某所有的天津市河北區宜白路河潤里××號房屋（以下簡稱河潤里房屋），以此申請公積金貸款。承諾待獲取公積金貸款后，再將河潤里房屋產權重新過戶回王某某名下。王某某同意后，雙方于2005年5月31日在天津市河北區房地產交易機構簽訂了《房產買賣協議》，并辦理了房屋買賣登記、為賣方開立房款監管賬戶、由買方存入首付款等手序。其中張某存入的首付款28000元系由房屋中介人劉某某墊付，貸款發放后吳某某夫婦已將該款償還給劉某某。第三人中國××銀行股份有限公司天津河北支行經對張某的貸款條件審查合格后，向張某發放了公積金貸款112000元，張某以河潤里房屋為第三人設定了貸款抵押擔保。該貸款打入了王某某名下的房款監管賬戶，但貸款實際被吳某某夫婦取出，用以償還其親屬的債務。王某某未實際收取任何購房款，河潤里房屋也沒有轉移占有，始終由王某某居住。王某某為防日后有變，于2005年6月9日讓吳某某夫婦為其寫下《借房協議》一份。該《借房協議》寫明：“因購買中山路中宇里的住宅無房本（只有購買合同）不能做貸款，又無足夠現金，故借母親住宅（河潤里××號）做貸款用，無實際買賣關系。特此證明。借房人吳某某、張某2005年6月9日”。2005年6月14日張某取得河潤里房屋所有權證書。2007年，吳某某夫婦出現感情糾紛，王某某要求吳某某、張某夫婦將河潤里房屋的登記變更回王某某，遭到張某拒絕。王某某遂持《借房協議》等證據起訴。

　　王某某訴稱：吳某某夫婦購買現住中宇里房屋時，因缺少資金且又不能辦理銀行貸款，便借用屬王某某所有的河潤里房屋，以張某名義假借購買該房屋，進行公積金貸款。吳某某夫婦給王某某寫了借房協議，并再三表示，待獲取銀行貸款后，將房屋所有權證書重新過戶回王某某名下。現貸款早已辦妥，吳某某夫婦卻違反承諾，拒不同意將該房屋所有權人變更回王某某名下。請求判決確認王某某與張某對訟爭河潤里房屋的買賣合同無效；確認訟爭房屋所有權歸王某某所有。

　　吳某某辯稱：同意王某某的訴訟請求。

　　張某辯稱：其與王某某之間的房屋買賣屬雙方自愿行為，應予維護。《借房協議》的效力無法對抗雙方在房屋買賣交易機構簽訂的《房產買賣協議》。買賣雙方完全履行了房屋交易機構規定的各項手續，通過了房屋交易機構及公積金管理機構的審查。且張某已取得國家房屋管理機關頒發的訟爭房所有權證書。雙方的房屋買賣關系成立并合法有效。請求駁回原告訴訟請求。

　　【審判】

　　原一審法院認為：王某某與張某就訟爭河潤里房屋簽訂的房產買賣協議，內容合法、有效，并在天津市房地產管理局備案、登記，張某依據該合同已取得訟爭房的權屬證書，該取得來源合法。現王某某主張借房協議中雙方并無實際買賣關系的問題，不能對抗房屋買賣已完結、產權已轉移的事實。為維護房地產交易的秩序穩定，促進房地產業的健康發展，故對原告訴訟請求，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、《中華人民共和國物權法》第十七條的規定，判決駁回王某某的訴訟請求。

　　原被告雙方在法定上訴期內均未提出上訴。后王某某不服該判決，向上級法院申請再審。上級法院以原審判決認定的基本事實缺乏證據證明，再審申請人申請再審理由成立為由，作出裁定書，裁定該案由上級法院提審。經上級法院再審認為，原審判決認定事實不清，適用法律不當。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十九條規定，裁定：一、撤銷原一審民事判決書；二、將本案發回原一審法院重審。

　　重審期間，原一審法院通知中國××銀行股份有限公司天津河北支行作為第三人參加訴訟。第三人述稱：被告張某貸款手續完備，為張某發放貸款無誤。另，王某某與吳某某母子于重審期間將張某名下所欠第三人的公積金貸款全部還清。

　　原一審法院重審認為：行為人意思表示真實是民事法律行為的基本條件之一。縱觀此案，王某某與張某之間的所謂房屋買賣是以獲取貸款為真實目的，雙方簽訂訟爭房屋買賣協議行為并非當事人真實意思表示，屬無效民事行為。張某以無效民事行為而取得的訟爭房屋所有權應返還給原告。綜上，原一審法院作出重審判決：

　　一、王某某與張某的房屋買賣合同無效；

　　二、此判決生效后十五日內，吳某某、張某及第三人中國××銀行股份有限公司天津河北支行配合王某某將訟爭房屋變更到原告王某某名下，所需費用由王某某承擔。

　　重審宣判后，當事人均未上訴，重審判決已發生法律效力。

　　【評析】

　　一、合同雙方意思表示真實是合同的有效要件

　　我國合同法并沒有規定合同的一般有效要件，但由于合同屬于雙方民事法律行為，故關于民事法律行為一般有效要件的規定自然也適用于合同。按照民法通則第五十五條，“民事法律行為應當具備下列條件：(一)行為人具有相應的民事行為能力；(二)意思表示真實；(三)不違反法律或者社會公共利益”，此規定可以視作合同有效的一般要件。本案房屋買賣合同的雙方均系成年人，有完全的民事行為能力。房屋買賣合同的內容本身也不違反法律和社會公共利益（本案的實質是用涉案房屋作抵押從銀行套取貸款，無論對套貸行為的性質作何評價，房屋買賣本身都不具有違法性）。因此，判斷此房屋買賣合同效力的關鍵即在于考察買賣雙方的意思表示是否真實。

　　根據私法自治（意思自治）的原則，任何人在不違反法律強制性規定的前提下，可以根據自己的意志自主地形成民事上的權利義務關系（比如購買什么商品、和誰結婚、把遺產處置給誰等）。要實現私法自治必須借助法律行為，而要成立法律行為必須具備意思表示。簡言之，“意思表示是法律行為的工具，而法律行為又是私法自治的工具。” 通過實施法律行為可以在當事人間引起一定的法律后果（法律效果）。“法律行為之所以產生法律后果，不僅是因為法律制度為法律行為規定了這樣的后果，首要的原因還在于從事法律行為的人正是想通過這種法律行為而引起這種法律后果。” 由于藏于內心、未予表示的意思不具有法律價值，要產生法律效果必須將意思表達于外，所以法律行為能產生法律后果“是因為行為人想引起這種后果，并且把這一意愿表達了出來。”

　　將意思表示真實作為民事法律行為的有效要件乃是貫徹意思自治原則的當然要求。因為按照意思自治原則預設的圖景，法律行為的后果應該是行為人所希冀達成的，所以只有當行為人的表示行為真實反映其內心意愿的時候，讓其受自己意思表示的拘束才具有正當性。被欺詐、脅迫、乘人之危或因重大誤解而為的意思表示，之所以可撤銷，根據皆在于此。就合同而言，合同雙方之所以要受自己締結的合同的拘束，其原因也是在于他們雙方都有使該合同內容所預定的法律效果（如在雙方間設定權利義務關系，或將標的物所有權在雙方間轉移）發生的意思，并通過締結合同的行為將該意思表示于外。可見，雙方當事人內心真實意思表示的一致（合意）是合同具有法律效力（拘束力）的本源根據。

　　應注意的是，意思自治的原則也并非毫無限制，意思自治的實施除必須以符合法律規定為底線外，還特別需要兼顧交易安全。不可能永遠無條件地按照行為人自己的主觀意思確定法律效果，尤其是當行為人對自己的意思沒有正確表達具有可歸責性的時候，行為人就更應該承擔不利后果。比如在下邊要提到的“單獨虛偽表示”的場合，盡管表意人內心不具有效果意思，但其仍故意做出與內心真實意思相反的表示，此時根據歸責原理（自作自受）和信賴保護的原理，意思自治讓位于交易安全，法律將強制該與內心意思不符的虛假表示發生效力。

　　二、通謀虛偽表示下的合同無效

　　意思表示真實是私法自治的理想狀態，但不可避免的總有一些意思表示會存在瑕疵（意思表示不真實）。意思表示不真實，其類別有二：其一是意思與表示不一致，其二是意思表示不自由。 受欺詐、脅迫或處于危難狀態下（對方乘人之危）所為的意思表示均屬意思表示不自由。而在意思與表示不一致中，又分為故意的不一致與偶然（非故意）的不一致。因重大誤解而為的意思表示（意思表示錯誤）即屬于意思與表示偶然的不一致。對于被欺詐、脅迫、乘人之危或因重大誤解而締結的合同，其效力（受損害方有撤銷權或變更權）在合同法第五十四條已有明確規定，大家也都比較熟悉，于茲不贅。比較陌生的是所謂虛偽表示，即意思與表示故意的不一致。虛偽表示是指表意人故意地作與內心真實意思不相符的表示。與意思表示錯誤系意思與表示非故意的不一致不同，虛偽表示則是意思與表示故意的不一致，即明知不是自己的真實意思，但仍作此表示。虛偽表示又可分為單獨虛偽表示和通謀虛偽表示兩種。其中單獨虛偽表示又被稱作“真意保留”或“心里保留”，是指表意人在與相對人無通謀的情況下，故意作與內心真實意思不一致的表示。實務中曾有這樣的案例——某公司欲購置小客車不符合貸款條件，遂使用公司員工個人名義向銀行辦理貸款，員工個人不僅提供了相關身份證明，而且親自在借款合同上簽字捺印。初期公司按期向銀行還款，后公司未按期還款，銀行遂依據借款合同起訴公司員工。員工辯稱當初只是用自己名義借款，汽車始終歸公司使用，自己并非真實借款人。該案中，員工在借款合同上簽字時，內心并沒有愿意承擔借款合同上權利義務的意思，他既沒有想過用那筆貸款去買車，也沒想過償還貸款，其自始就沒有受借款合同拘束的意思，但他還是在借款合同上簽了字。員工的行為就屬于典型的真意保留（單獨虛偽表示）。

　　所謂通謀虛偽表示，是指表意人與相對方相互串通后，作出與內心真實意思不符的虛假意思表示。通謀，是指表意人與相對人有意思聯絡。即相對人對表意人虛假的意思表示不僅知情，而且還表示同意。雙方一致認可表示于外的行為（虛假行為）不發生效力。雖然理論上認為通謀虛偽表示在有相對人的單獨行為中也可存在（如解除合同的意思表示）， 但就實際而言，通謀虛偽表示主要存在于虛假的合同之中。在虛假合同中，存在兩個虛假的意思表示（虛假的要約和虛假的承諾），雙方通謀后相互地作出與各自內心真實意思不一致的表示，且相互間形成了虛假意思表示的一致。本案就是通謀虛偽表示的典型適例。本案中，在兒子、兒媳為婆婆出具的《借房協議》中寫明“因購買中山路中宇里的住宅無房本（只有購買合同）不能做貸款，又無足夠現金，故借母親住宅（河潤里××號）做貸款用，無實際買賣關系。”且事后雙方既沒有轉移房屋的占有，也沒有實際支付價款。這說明，雖然雙方表面上簽訂了房屋買賣合同，并辦結了過戶登記。但雙方均知道買賣是虛假的，真實目的不在于買賣房屋，而是用婆婆的房子作抵押從而獲得銀行貸款。按買賣的本質乃是出賣人轉移標的物所有權于買受人，買受人支付價款的合同（合同法第一百三十條）。然本案中，不僅婆婆沒有轉移房屋所有權并收取價款的意思，兒媳也沒有支付價款并取得房屋的意思。雙方非但沒有關于房屋買賣的意思一致，而恰恰有關于房屋買賣虛假的意思一致。而且，本案中虛假買賣合同的簽訂是婆婆、兒子兒媳雙方磋商后的結果（盡管婆婆沒有在借房協議上簽字，但事前磋商的事實雙方均予認可。而且出借一方不在借據上署名也符合日常生活習慣），完全符合通謀虛偽表示的特征。

　　要指出的是，不能僅以原被告雙方自愿地在房管局簽訂了房屋買賣制式合同并辦結產權過戶登記為由即認定雙方買賣房屋的意思表示真實。意思表示真實必須反映雙方內心的真實意愿，而不能僅看行為的外在形式。形式不能替代實質，行為自愿也不代表意思真實。所有的通謀虛偽表示都是自愿的，但所有的通謀虛偽表示意思都是不真實的。比如，債務人為逃避債務，與第三人（通常是自己的親友）惡意串通，轉移自己的財產（實際意圖僅在逃避債務，并非真的想轉移財產的所有權）。盡管其轉移財產的行為也往往具備買賣合同并辦理相關過戶手續，買賣及過戶行為也是雙方自愿的，但絕不能僅以雙方表面有買賣的表示就認為買賣雙方意思表示真實。只要有證據證明雙方在私下另行約定了表示于外的行為不發生效力，那么就可能構成通謀虛偽表示。

　　關于虛偽表示及其法律效力，大陸法系國家的民法多有規定，但我國現行法對此并無直接規定。對于單獨虛偽表示，現行法完全沒有涉及，而對于通謀虛偽表示，現行法則存在與之相似但又不完全相同的制度。民法通則第五十八條第一款第（四）項和合同法第五十二條第（二）項規定“惡意串通，損害國家、集體或第三人利益”的民事行為（合同）無效。該規定與通謀虛偽表示有相似之處，但不完全一致。惡意串通當然是通謀，但一方面，惡意串通之下所為的民事行為（合同）未必皆是虛偽表示，惡意串通雙方所作的意思表示有可能是虛假的，但也有可能是真實的（比如串通招投標的雙方通常就是真實地想使招投標行為發生效力）；另一方面，通謀虛偽表示雖通常也是以損害第三人為目的，但卻不以損害第三人為必備的要件（例如甲于諸友人中與乙交情最深，欲贈與乙汽車一輛，為避免人情困擾，乃與乙假裝做成買賣 ）。可見二者存在差別。另外，通謀虛偽表示與民法通則第五十八條第一款第（七）項和合同法第五十二條第（三）項規定的“以合法形式掩蓋非法目的”也不相同。因為通謀虛偽表示可能具有非法目的，但也完全可能沒有非法目的。故二者不是等同概念。對于相互串通的行為，現行法是從當事人主觀上有無惡意以及目的是否違法的角度去界定其效力，而沒有從當事人是否具有效果意思這一角度去思考問題。這樣，對那些既沒有惡意也沒有非法目的的串通虛假行為，其效力判定在現行法上就難以直接找到答案。就本案而言，婆媳雙方的真實目的只是假借買賣房屋的形式從銀行獲取貸款，但獲取貸款并非用于非法用途，而是用來償還兒子兒媳買房時向親屬所借的債務。這完全是因為兒子兒媳真正要買的那套房子尚未頒發所有權證無法辦理貸款，才不得已采取的辦法。由于她們用婆婆的房子為銀行設定了抵押，且一直按期還款，故該虛假買賣不宜評價為惡意串通損害第三人利益。同時，因她們自始就沒想過要獲得什么非法利益，衡諸人理常情，該虛假買賣在社會一般觀念上也難以被評價為具有非法目的。故本案不符合合同法第五十二條第（二）項、第（三）項的要件。

　　雖然民法通則規定意思表示真實是民事法律行為的有效要件，但不能據此就輕易得出虛偽表示一概無效的結論。按照大陸法系其他國家（地區）的立法成例，單獨虛偽表示的場合下，意思表示不因之而無效，但其虛偽表示為相對人所明知者不在此限。而在通謀虛偽表示的場合下，其意思表示無效。但其無效不得對抗善意第三人。 之所以作如此規定，主要是為了兼顧意思自治（意思主義）與交易安全（表示主義），盡量平衡表意人、相對人及第三人的利益關系（折中主義）。

　　在單獨虛偽表示的場合，法律保護的是信賴表示的相對人（比如前述職工為公司借款案中的銀行），而非有意說謊的表意人。所以，雖然表意人內心有所保留，不愿意受其所表示行為內容的拘束，但是該表示仍然按照其表示于外的內容發生效力。比如在職工為公司借款一案中，職工必須承擔因合同而產生的還款責任。但是當真意保留為相對人明知的時候，則相對人不存在信賴保護的必要，此時交易安全的保護讓位于意思自治，單獨虛偽表示例外的無效。比如，如果銀行在放貸時就明知職工只是名義上的貸款人，清楚職工個人沒有受借款合同拘束的真實意思，那么職工的表示行為就不發生效力，銀行仍然放貸屬于自甘風險，無權向職工個人主張還貸。當然，關于相對人（銀行）的明知，舉證責任在表意人（職工）一方。

　　在通謀虛偽表示的場合，由于表意人和相對人均一致同意表示于外的事項不發生法律效力（比如本案中婆媳雙方在《借房協議》一致認可不存在真實買賣關系），那么法律就尊重他們一致的意思，不賦予該通謀虛假表示以法律效力。即此時法律效果的確定是以雙方共同的主觀意思為準，而不是以客觀上所表示出來的內容為準。 此時表意人和相對人雙方內部不涉及交易安全保護的問題，沒有理由不尊重他們的意思自治。所以，本案中婆媳之間的房屋買賣合同屬于無效合同。但需注意的是，如果合同因通謀虛偽表示而無效會損及第三人利益，則該無效的效果不得對抗善意第三人。這是維護交易安全的需要，在本文第二部分還將詳述之。

　　要說明的是，我國現行法雖然對虛偽表示及其效力未作規定，但我國民法理論通說對上述大陸法系國家（地區）的立法規定，均完全予以采納。 在審判實務中，對于通謀虛偽表示，可直接依反對解釋，以民法通則第五十五條第（二）項，“民事法律行為應當具備下列條件：……(二)意思表示真實”認定其無效（本案即以此為依據）。而對于單獨虛偽表示，出于維護交易安全的需要，不能對上述條文作反對解釋，目前只能依比較法及學理解釋定其效力。

　　應予指出的是，通謀虛偽表示無效，不僅是雙方簽訂的合同無效，連同雙方虛假履行合同而實施的所有權轉移也是無效的。在承認物權行為獨立性的法制下，認為此時的債權行為（買賣合同）和物權行為（所有權轉移合意）均因通謀虛偽表示而無效。 在不承認獨立物權行為的我國，物權變動的效力系于合同的效力，合同無效，物權變動當然無效。 所以本案中訟爭房屋的所有權自始就未曾在婆媳間發生轉移，該房屋仍舊屬于婆婆所有。

　　附帶指出的是，關于通謀虛偽表示，還涉及與隱藏行為（如王澤鑒教授所舉的名為買賣實為贈與的例子）及信托行為（如信托的讓與擔保）的關系問題，限于篇幅不再展開。

　　三、因通謀虛偽表示而無效的合同不影響善意第三人已取得的正當權利

　　本案涉及的另一個問題是銀行的權益如何保護。在本案重審期間，婆婆和兒子還清了所有尚余的借款，并撤銷了抵押權。由于銀行的貸款已經全部收回，所以銀行的權益保護問題在本案中顯得不那么突出。但我們必須追問一句，假如本案中銀行貸款至法庭辯論終結時仍沒有還清怎么辦。婆媳之間的房屋買賣合同是否仍然無效？銀行的債權及抵押權是否會受影響？答案是，買賣合同仍然無效，但銀行的債權和抵押權均不受影響。

　　本案中兒媳從銀行的獲得的借款是以購買婆婆房屋的名義申請的，并用“購得”的婆婆的房子為銀行設定了抵押權。既然通謀虛偽表示下的房屋買賣合同無效，那么兒媳申請貸款的理由就是虛假的（兒媳本來也沒想買婆婆的房子），那兒媳與銀行的借款合同還有效嗎？如果借款合同無效，那主合同無效擔保合同也隨之無效，抵押權是否隨之不成立呢？退一步言，即便借款合同不受影響，但由于通謀虛偽表示下的房屋買賣合同無效，兒媳自始就沒有取得房屋的所有權，那兒媳給銀行設定抵押權的行為就構成無權處分（不是兒媳的房子，當然無權對外設定抵押），抵押權的設定是否也會因無權處分而無效呢。若銀行的債權與抵押權果真全部無效的話，那銀行就只能依不當得利或侵權行為尋求救濟，但這都是債法上的救濟手段，沒有了抵押權就等于喪失了優先受償權，對銀行利益的影響是至為巨大的。上述擔憂均事出有因，但卻全屬過慮，事實上，銀行的權利并不會受到影響。此在解釋論上有兩條路徑：

　　如按照日本民法第94條第2項或臺灣地區“民法”第87條第1項但書的規定，表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示的，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。 所謂不得對抗善意第三人，是指第三人有權主張假設表意人與相對人的意思表示不是通謀虛偽時的法律狀態。 即雖然婆媳之間的房屋買賣是虛假的，在婆媳之間不發生法律效力，但是對于不知情的銀行而言，銀行完全可以主張婆媳之間的買賣有效，從而自己的債權和抵押權均不受影響。所謂銀行主張婆媳之間的房屋買賣有效，只是說對與銀行有關的權利（債權和抵押權）而言，房屋買賣如同有效一樣（從而申請借款的理由不再虛假、設定抵押權也不構成無權處分），并不是說該買賣就真的有效，該買賣合同在婆媳之間仍然是無效的。也就是說在婆媳之間，因為存在共同主觀意思，所以適用意思自治原則，而對于第三人而言則適用信賴保護的原則。這種對內效力與對外效力的區別，是維護交易安全的客觀需要。事實上，銀行只關心自己的債權和抵押權，至于婆媳內部買賣有效無效、房屋歸誰所有，根本不關銀行的事，銀行也不會參與和過問。

　　按照日本民法第94條第2項或臺灣地區“民法”第87條第1項但書的規定，自然解釋起來非常方便。但即使沒有該規定，依靠其他有關信賴保護的規定和原理，也能得出同樣的結論。 首先，申請借款理由的虛假并不導致借款合同無效。雖然兒媳沒有要購買婆婆房屋的真實意思，但是該借款的理由的虛假充其量構成欺詐，在銀行方面不主張撤銷的情況下，借款合同的效力不會受到影響。需要指出的是，借款合同與房屋買賣合同并不存在主從關系，房屋買賣合同無效，為房屋買賣而申請的借款合同并不必然隨之無效。在房屋買賣合同不是因為通謀虛偽表示而是因為其他原因被判令無效的場合，借款人最多可以以貸款目的無法實現為由主張解除借款合同，但銀行的債權和抵押權均不受影響。在房屋買賣合同因為通謀虛偽表示而被判令無效的場合，從誠實信用原則出發，應該認為借款人不存在借款合同解除權。其次，兒媳設定抵押權雖屬無權處分，但銀行可善意取得抵押權。不動產物權的善意取得是不動產登記公信力的體現。只要婆媳之間辦結房屋過戶登記，盡管在婆媳之間該房屋的所有權不發生移轉，但對于信賴該登記并進而就不動產取得權利（抵押權）的第三人（銀行）而言，其已取得的抵押權不受影響，仍受法律保護。物權法第一百零六條關于善意取得的規定可作為確認銀行抵押權不受影響的裁判依據。對于此類案件，在實務中，如法庭辯論終結時，貸款仍未還清，則應在判決主文中明確確認銀行的債權和抵押權不受影響，以確定法律關系。這樣可以減輕當事人訴累，避免因還貸義務人不清、抵押權存否不明而在當事人間引發新的訴訟，徒增煩擾。

　　附帶說明的是，虛假買賣的出賣人（婆婆）不得以房屋買賣虛假為由否定抵押權的存續。因為當初其與兒媳作成虛假買賣的真實用意就是用自己的房子為兒子兒媳購房貸款作抵押，這實質上是第三人為借款人還貸提供物的擔保，只不過外表上以房屋買賣的形式來實施。所以抵押權的存在不僅沒有超出婆婆的預期，而且完全符合其真實意圖。婆婆真正不允許反悔的是抵押權的存續，而非自始就無效的房屋買賣（虛假的房屋買賣無效，在當事人間本無拘束力，所以婆婆起訴要求確認房屋仍歸其所有，談不上反悔）。退一步言，即便兒媳實施了超出婆婆預期的行為，比如兒媳將房屋轉賣給善意第三人，婆婆也必須承受。因為此時對善意第三人（交易安全）的保護優于對原權利人的保護。婆婆只能向兒媳主張損害賠償。

　　四、關于虛假結婚與虛假離婚

　　雖然通謀虛偽表示無效是民法總則中法律行為理論的一般原則，但就實際應用而言，卻主要是適用于財產法尤其是合同法領域。對于身份關系尤其是在婚姻家庭關系中的行為是否也適用該原則呢？比如結婚，其實質是男女雙方關于締結婚姻關系的合同，只不過因為該合同是有關身份關系的協議，所以不適用合同法的規定（參照合同法第二條第二款）。又比如夫妻雙方協議離婚，其實也是一個合同，其與合同法中雙方協議解除財產性合同一樣，是雙方又達成一個新的合同（解除協議），而這個新合同的內容就是把原來的合同（原有的婚姻關系）廢棄。問題是，如果結婚或離婚也是雙方通謀虛偽表示的結果，那這種結婚或離婚是否發生法律上的效力？在影視作品中，不乏有為取得某一國國籍或某地永久居留權而與當地居民串通虛假結婚的情節。而在現實生活中，也有為取得限價房購買資格或獲得親屬大額贈與而故意找人虛假結婚的事例。與虛假結婚相比，虛假離婚可能更為常見，北京、南京等地都曾出現過拆遷片居民為了多獲得拆遷補償，而蜂擁到民政局排隊離婚的現象。離婚雙方有說有笑，辦理完離婚手續后，繼續像往常一樣共同生活。類似這樣的虛假結婚和虛假離婚，其法律效力值得深究。如果認為虛假結婚有效，則雙方間將產生婚姻法上的權利義務，如遺產繼承權、家事代理權、扶養義務、同居義務、忠實義務等。其中一方如在虛假結婚后又與其他人結婚，則可能觸犯重婚罪，對虛假結婚而無獨立生活能力的“配偶”不予扶養的則可能構成遺棄罪。反之，如認為虛假結婚無效，則上述權利義務均不發生，也不會構成有關的犯罪。再比如，虛假離婚后的男女雙方是否仍有法律上的權利義務關系（實務中比較重要的是虛假離婚后，雙方彼此是否還有遺產繼承權，以及虛假離婚后一方取得的財產是否仍屬夫妻共同財產），虛假離婚后，一方發生外遇，而又借機與第三者結婚的，是否構成重婚罪。這些問題均是爭議較大的問題。而爭議的根源就在于通謀虛偽表示無效的規定能否在婚姻法領域適用。

　　據史尚寬先生介紹，對于通謀虛偽表示的虛假結婚，德國婚姻法原則上認其為有效，惟例外地規定冒姓婚姻即以取得夫之姓為目的，而未創設夫妻共同生活的婚姻為無效（德國婚姻法第19條）。 瑞士民法亦認為虛假結婚原則上為有效，惟例外地規定未創設夫妻共同生活關系，僅為規避關于歸化規定之適用者，其婚姻無效（瑞士民法第1204條）。而在法國民法、日本民法、韓國民法均認為虛假婚姻，因雙方無婚姻的合意而無效。在美國，兩當事人無為婚姻之真意，雖偽舉行婚姻之儀式，其后亦未為夫妻共同生活，謂之假婚姻（mock marriage）,因婚姻意思之欠缺為無效。 史尚寬先生認為，對于虛假結婚，應適用臺灣地區民法第87條的規定，即通謀虛偽的婚姻，如無共同生活的事實，應認為無效。 但如于其后實行婚姻共同生活，則其無效已被治愈，應成為有效。 關于虛假結婚，我國婚姻法第五條規定，“結婚必須男女雙方完全自愿，不許任何一方對他方加以強迫或任何第三者加以干涉。”就其中的“男女雙方完全自愿”，國內通說認為，是指男女雙方必須有結婚的合意，且雙方的意思表示必須真實。虛假的意思表示原則上不具有結婚合意的效力，但是，虛假結婚的雙方如果已有以夫妻關系同居生活的事實，可認為以前的意思表示瑕疵已被治愈。 在一些專題研究性著作中，學者則明確指出虛假結婚屬無效婚姻（其涉及的具體案情也是男女雙方未實際同居生活）。 綜合上述觀點，我們認為，虛假結婚無效說是比較可取的。婚姻是男女雙方以永久共同生活為目的而自愿結成的法律關系體。虛假結婚的雙方不具有永久共同生活的目的，雖其表面上完成了婚姻登記，但因缺乏婚姻的真實意思，也未實際共同生活，故在彼此間應不發生結婚的效力，彼此亦無婚姻法上的權利義務。虛假結婚后的一方在未解除前一虛假的婚姻關系之前，又與第三者結婚的（包括事實婚在內），因前一婚姻無效，故后一婚姻不構成重婚， 在刑法上也不構成重婚罪。 但初始虛假結婚的雙方，之后共同生活的，則應視為有效婚姻。

　　關于虛假離婚，史尚寬先生認為，“為達其他之目的，而偽為離婚之合意者，為虛假離婚，原則上應為無效。”“然民法第八十七條第一項但書，就人的利益關系亦應有適用，如第三人信為有效而與當事人一方結婚者，則應保護第三人，以后婚姻為有效。” 王澤鑒教授亦認為通謀虛偽表示無效的規定應適用于身份行為，并舉虛假離婚無效為例加以說明。 國內的婚姻法教科書也指出，雙方自愿離婚是指雙方各自的離婚意思表示必須是真實的而非虛假的。 上述觀點值得充分重視與借鑒。虛假離婚的雙方，其離婚應不發生法律效力，原有的夫妻間的民事權利義務仍然存續。但在刑法上，從刑法的謙抑性出發，一方在虛假離婚后，又與第三者結婚的，不宜認定為重婚罪。

　　綜上，民法總則中關于通謀虛偽意思表示無效的規定（原理）應適用于婚姻法領域。當然，無論是在財產法領域，還是在婚姻法領域，實務中對通謀虛偽表示的認定都必須有充足的根據，當事人雙方在私下所作的書面約定（如本案的借房協議），往往是最有力的證據。